Lors d’une mise à jour de sa base BOFiP en date du 8 novembre 2023, l’administration fiscale a actualisé ses commentaires doctrinaux relatifs à l’assujettissement à la cotisation foncière des entreprises (CFE) des activités de locations meublées.
Par ailleurs, elle retient une application élargie de la présomption légale d’imposition à la CFE des activités de location et de sous-locations d’immeubles.
Cette actualisation permet ainsi d’intégrer les jurisprudences du Conseil d’Etat du 28 juillet 2017[1] et du 4 mai 2018[2] rendues sur le caractère professionnel des activités, entre autres, de locations meublées.
Ces modifications s’appliquent à compter des impositions dues au titre de 2024.
Présomption large d’assujettissement à la CFE des location ou des sous-location d’immeubles
Pour l’établissement de la CFE, les activités de location ou de sous-location d’immeubles, autres que les activités de location ou sous-location d’immeubles nus à usage d’habitation, sont réputées exercées à titre professionnel (art. 1447, I, al. 2 du CGI).
Toutefois, la CFE n’est pas due lorsque l’activité de location ou de sous-location d’immeubles nus est exercée par des personnes qui, au cours de la période de référence de la cotisation, en retirent des recettes brutes hors taxes ou un chiffre d’affaires inférieurs à 100 000 €.
La doctrine fiscale précise expressement désormais que cette présomption légale est irréfragable. Elle joue donc sans qu’il soit besoin de rechercher si l’activité de location est exercée de manière régulière, ni si elle implique la mise en œuvre de moyens matériels ou intellectuels.
En conséquence, l’exception des activités de location ou de sous-location d’immeubles nus à usage d’habitation, toutes les autres activités de location ou de sous-location d’immeubles sont donc passibles de la CFE, quelles que soient leurs modalités d’exercice. Il en est ainsi des activités de location ou de sous location nues non placées sous le régime des baux d’habitation et des activités de location de locaux meublés ou équipés.
Signalons que la circonstance que la location meublée soit qualifiée de professionnelle ou de non-professionnelle n’a aucune incidence au regard des règles d’imposition à la CFE, cette distinction n’ayant de conséquence qu’en matière d’impôt sur le revenu.
Les investisseurs particuliers sont dorénavant imposés en cas de conventions en cascade
En cas de conventions en cascade, l’activité de chaque bailleur, propriétaire ou locataire intermédiaire, est désormais imposable à la CFE pour les impositions dues à compter de 2024.
Est donc imposable l’activité qui consiste, pour un loueur, à donner en location un logement garni de meubles à un preneur afin que celui-ci exerce lui-même, en le sous-louant à des tiers et pour son propre compte, la prestation d’hébergement, à raison de laquelle il est également redevable de la CFE.
L’administration indique que tel est le cas notamment des résidences financées par des investisseurs particuliers et gérées par des sociétés spécialisées (résidences services pour étudiants ou personnes âgées).
Dans ce cas, le propriétaire (investisseur particulier), devra acquitter lui-même la CFE, ainsi que le preneur professionnel en raison de son activité.
Enfin, si le logement est loué nu par son propriétaire dans le cadre d’un bail commercial avec le fournisseur de l’hébergement, qui le meuble lui-même, la CFE sera due également par le propriétaire, sous réserve toutefois que les recettes ou le chiffre d’affaires tirés de l’activité de location nue soient, au cours de la période de référence, supérieurs ou égaux à 100 000 €.
Précisions : les contribuables ne pourront donc plus se prévaloir de la doctrine antérieurement en vigueur pour l’établissement de la CFE à compter de l’année 2024.
En effet, jusqu’à cette modification, l’exercice d’une activité de location meublée au travers des investissements immobiliers ou des résidences avec services n’était pas imposable à la CFE pour le propriétaire investisseur (l’assujettissement du propriétaire était écarté car il ne fournissait pas la prestation d’hébergement)[3]
Il est rappelé par l’administration que la loi prévoit des cas d’exonération en faveur de certaines locations ou sous-locations meublées à usage d’habitation (pour plus de précisions, il convient de se reporter au BOI-IF-CFE-10-30-10-50 et au BOI-IF-CFE-10-30-30-50).
[1] CE, 28 juillet 2017, n°390092
[2] CE, 4 mai 2018, n°402897
[3] CE, 24 mars 2006, n°269716
