Le droit de préemption du locataire n’est pas systématique et ne s’applique pas lors de la vente d’un bien occupé.
LE DROIT DE PROPRIÉTÉ SE COMPOSE DE LA NUE-PROPRIÉTÉ ET DE L’USUFRUIT QUI PEUVENT ÊTRE DÉTENUS PAR DES PERSONNES DIFFÉRENTES. CE DÉMEMBREMENT EST SOUVENT UTILISÉ POUR OPTIMISER LA TRANSMISSION DE SES BIENS.
Un parent pourra par exemple donner à un enfant la nue-propriété d’un bien, tout en se réservant l’usufruit, c’est-à-dire le droit de l’utiliser pour y vivre ou le louer afin d’en tirer des revenus. Le nu-propriétaire détient uniquement le droit de disposer du bien avec l’accord de l’usufruitier. Les droits démembrés sont indépendants l’un de l’autre, mais ni l’usufruitier, ni le nu-propriétaire ne peuvent procéder seuls à la vente du bien. Le démembrement prend fin au décès de l’usufruitier. On dit que la pleine propriété se reconstitue entre les mains du nu-propriétaire, sans qu’il y ait de droits de mutation à payer.
L’intérêt fiscal
Donner la nue-propriété à ses enfants permet de réduire les frais de succession. D’abord par ce que les droits de donation seront calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété. Ensuite parce qu’au décès de leur parent, ils deviendront pleinement propriétaire du bien sans avoir à régler de droits sur la valeur de l’usufruit reçu.
L’achat en démembrement
Il est aussi possible d’anticiper la transmission d’un bien immobilier dès l’acte d’achat. Il peut être intéressant de procéder à un « achat croisé » lorsque le bien est détenu par une société civile immobilière. Dans un couple par exemple, l’un détiendra la nue-propriété de la moitié des parts sociales, l’usufruit de ces parts appartenant à l’autre conjoint. Inversement, ce dernier aura la nue-propriété de l’autre moitié des parts sociales, tandis que leur usufruit sera détenu par l’autre conjoint. En cas de décès, le survivant demeure en possession de sa part de nue-propriété et recueille l’usufruit des parts du défunt.
Le quasi-usufruit
Le démembrement peut aussi s’exercer sur des valeurs mobilières, comme un contrat d’assurance-vie. L’usufruitier pouvant « user » de la chose, il n’est pas sûr qu’il reste un capital au moment de son décès. On parle alors de quasi-usufruit. Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire pourra revendiquer une créance de restitution sur la succession.
