par CSM IMMOBILIER Le gouvernement a présenté jeudi dernier, dans une certaine précipitation, un projet de loi de finances pour 2025, dans un contexte budgétaire et politique assez inédit.
Le texte du projet était cependant, à nos yeux assez, pauvre en ce qui concerne la fiscalité patrimoniale.
Outre la traditionnelle revalorisation du barème et des limites et seuils associés, fixée pour l’imposition des revenus de 2024 à 2%, seules deux mesures avaient réellement retenue notre attention.
I. Un projet sonnant le creux…
A. L’instauration d’une contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR) des années 2024 à 2026
Le projet fixe le principe d’une imposition minimale au taux de 20% sur les revenus les plus élevés en France. Cette mesure s’appliquerait aux foyers déjà assujettis à la Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus (CEHR), c’est-à-dire ceux dont le revenu fiscal de référence dépasse 250 000 € pour une personne seule ou 500 000 € pour un couple. Si le taux moyen d’imposition de ces foyers (incluant l’impôt sur le revenu et la CEHR) est inférieur à 20% de leur revenu fiscal de référence, une contribution différentielle serait appliquée pour atteindre ce seuil.
Ainsi, un contribuable frappé sur les revenus de 2023 à un taux d’IR de 12,8% (PFU), d’une CEHR de 3,5% (taux moyen retenu par hypothèse) et de prélèvements sociaux au taux de 17,2% subissait un taux global d’imposition de 33,5%.
Pour les mêmes revenus acquis en 2024, il lui faudra payer en plus cette nouvelle CDHR au taux de 3,7%. Afin d’atteindre au taux d’imposition de 20% hors prélèvements sociaux :
- 12,8 de PFU
- + 3,5% de CEHR
- + 3,7% de CDH
- = 20%.
Le taux global d’imposition de passant de 33,5%.à 37,2%.
Les premières simulations réalisées font apparaître des résultats surprenants, notamment lorsque la flat-tax a été écartée au profit d’une imposition des revenus au travers de l’application du barème progressif de l’IR (Case 2 OP cochée).
B. La réforme des plus-values réalisées par les LMNP
On rappellera que les plus-values réalisées par les LMNP relèvent du régime des particuliers et non, du régime des plus-values professionnelles qui ne s’applique qu’aux LMP.
Le LMNP qui chaque année a pu déduire de son résultat fiscal l’amortissement du bâti et des meubles n’avait pas jusqu’à présent à tenir compte de ces déductions pour le calcul des plus-values. Ce qui constituait un véritable avantage fiscal.
Le projet conduit à rectifier cette anomalie en indiquant que désormais, il conviendrait de diminuer le coût de revient de l’immeuble des amortissements déduits pour calculer la plus-value.
Prenons l’exemple suivant :
- Un immeuble a été acquis il y a 15 ans au prix de 200 000 €
- 80 000 € d’amortissements ont été déduits.
- Il est cédé pour 350 000 €
- Avant le PLF pour 2025, le prix d’acquisition à retenir était de 200 000 €.
- Avec le PLF pour 2025, le prix d’acquisition à retenir serait de 120 000 € (200 000 – 80 000).
- Dans ce cas de figure, le surcoût pour le cédant serait de l’ordre de 23 000 €.
Depuis quelques jours, les députés ont débuté l’examen en commission du texte et une pluie d’amendements est tombée visant de nombreux aspects de notre fiscalité patrimoniales.
Bien évidemment, il conviendra d’attendre le vote définitif pour faire un bilan, mais le big bang fiscal attendu (et redouté) devrait bien avoir lieu.
