Inspirée du droit local alsacien-mosellan, la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 a été publiée au journal officiel du 8 avril

Cette loi qui se veut pragmatique en instaurant une collaboration étroite et coordonnée entre le juge et le notaire en amont de la procédure, a pour objectif de permettre un traitement progressif des difficultés rencontrées lors de la sortie des indivisions successorales (situations familiales ou patrimoniales complexes), notamment, en accélérant les opérations de partage et en tentant de résoudre les situations de blocage (sur plusieurs années, parfois) lors de la vente d’immeubles dépendant d’une succession, tout en assouplissant certains outils procéduraux (*)

• Vente ou partage des biens immobiliers indivis : nouvel assouplissement des conditions

Si l’article 815 du Code civil affirme le principe selon lequel « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué », pour autant, la vente d’immeuble indivis qui requiert le consentement unanime des indivisaires, à la différence des actes d’administration ou des actes de disposition portant sur les meubles indivis, notamment (c. civ., article 815-3), se trouve régulièrement entravée lorsque certains indivisaires sont opposants, défaillants ou encore inconnus.

La procédure spécifique par devant notaire prévue à l’article 815-5-1 du même code, issue de la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit et d’allègement des procédures (modifiée par l’ordonnance n° 2019-964 du 18 septembre 2019), qui a permis une telle cession lorsque les indivisaires détenant au moins les 2/3 des droits dans l’indivision y consentent en vue in fine d’une vente par licitation (aux enchères publiques, à la barre du tribunal), si elle représente une première avancée, n’a toutefois pas donné entière satisfaction et n’a pas permis de lever tous les blocages.

Pour améliorer la situation, le législateur a enrichi l’article 815-6 du Code civil d’un dernier alinéa :

Il [le juge] peut également autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis.

Cet apport majeur, qui étend la logique de majorité aux opérations de partage ou de cession, consacre une position déjà retenue par la Cour de cassation, qui, sur le fondement de ce même article (dans sa version antérieure) avait admis que le juge puisse autoriser, en l’absence d’accord unanime, un ou plusieurs indivisaires à accomplir un acte de disposition sur un immeuble indivis à la condition que celui-ci soit justifié par l’intérêt commun de l’indivision (Cass. civ. 1^ère 4 décembre 2013, n° 12-20.158).

Le notaire, par la centralisation des démarches en sa personne et la qualité de tiers de confiance qui lui est conférée, voit ici son rôle renforcé à l’effet de prévenir en amont les contentieux potentiels : fonction de constatation et de sécurisation de l’opération (vérification des quotes-parts indivises ; si contestation, établissement d’un PV d’opposition, préalable nécessaire à la saisine du juge) ; garant de la régularité de la procédure (information et notification ; droits de préemption) ; devoir de vigilance renforcé (valeur du bien et conditions de vente ; fraude/conflit d’intérêts ; droit d’opposition des indivisaire minoritaires).

Déroulement et délais de la procédure : intervention du notaire (délai d’1 mois) / phase d’opposition (délai de 3 mois) / phase judiciaire éventuelle /purge des droits de préemption avec multiplication des mesures de publicité – journal d’annonces légales, affichage, diffusion numérique – (droit de préemption des coïndivisaires, c. civ. article 815-14 modifié, puis droits de préemption publics  -DPU, SAFER -) / réalisation de la vente (signature de l’acte authentique opposable à tous les indivisaires après publication ; répartition du prix en fonction des quotes-parts).

Cette évolution renforce, parallèlement, le pouvoir souverain d’appréciation du juge commis aux opérations de partage, désormais compétent en matière de contestations survenant en cours de liquidation et pour ordonner directement les licitations (procédure plus rapide et efficace sans renvoi systématique devant la formation collégiale du tribunal) : celui-ci est, en effet, tenu de veiller au respect d’un certain équilibre entre l’intérêt commun de l’indivision (ex. : sous-évaluation manifeste de la valeur du bien, manœuvres d’un indivisaire majoritaire) et les droits individuels de chaque indivisaire, sans que l’un ne puisse être sacrifié au profit des autres et vice-versa.

Cas particulier des indivisions en Corse : sans procéder à une unification complète du droit insulaire applicable, le législateur complète le dispositif d’assainissement cadastral instauré par la loi n° 2017-285 du 6 mars 2017 pour les indivisions constatées par acte authentique de notoriété sans titre de propriété préalable en Corse, en le calquant sur le régime prévu par l’article 815-5-1 du Code civil susvisé : possibilité de vente ou de partage d’un bien indivis initié(e) à la majorité des 2/3 des droits dans l’indivision constatée par devant notaire.

Les autres indivisaires disposent d’un droit d’opposition dans un délai de 3 mois à compter de la signification du projet. Lorsque ce droit est exercé, le notaire dresse un procès-verbal qui conditionne la saisine du tribunal judiciaire par les opposants. Le juge peut ensuite autoriser l’aliénation ou le partage à la condition qu’il ne soit pas porté une atteinte excessive aux droits de ces derniers.

La loi nouvelle prévoit, en outre, que les actes notariés de notoriété acquisitive portant sur des immeubles situés en Corse doivent être publiés dans un journal d’annonces légales du lieu de situation du bien.

• Autres dispositions: successions vacantes / biens sans maître ou en déshérence / partage judiciaire

– La loi facilite la liquidation des successions vacantes et la réalisation des actifs qui en dépendent : l’obligation pour le curateur de justifier de l’insuffisance du mobilier pour pouvoir procéder à la vente d’un immeuble est supprimée et celui-ci a la possibilité de donner mandat pour la signature d’un acte de vente portant sur un meuble comme sur un immeuble (c. civ. article 810-2 modifié). De plus, certaines mesures de publicité relatives à de telles successions peuvent être assurées par voie numérique, en complément des publications légales.

– Des mesures en faveur de la transmission d’informations par l’administration fiscale aux collectivités territoriales en vue d’une meilleure identification des biens sans maître ou en déshérence sont prises, afin de permettre l’acquisition de tels biens et leur intégration dans le domaine public (article L.1123-4 modifié du code général de la propriété des personnes publiques – CGPPP).

– Enfin, la loi organise une refonte des règles du partage judiciaire, désormais possible en présence d’opérations de partage complexes (ex. : règlement des intérêts patrimoniaux des couples – époux ; partenaires de PACS ; concubins -) et non seulement en présence d’une indivision, tout en renforçant les pouvoirs du juge commis aux opérations de partage (articles 840 et 841 modifiés du Code civil et abrogation de l’article 841-1 du même code).

Entrée en vigueur :

La loi est entrée en vigueur le 9 avril 2026 pour les successions ouvertes et les indivisions existantes à cette date, mais un décret d’application est toutefois attendu pour certaines modalités procédurales et de compétence judiciaire.

L’effectivité de cette évolution législative afférente à la simplification de la sortie du régime de l’indivision immobilière par la sécurisation et l’accélération des opérations de partage ou de vente d’immeubles indivis, reste, en conséquence, subordonnée à la publication du décret en Conseil d’état qui doit, notamment, préciser l’articulation de l’intervention entre les deux principaux acteurs que sont le notaire et le juge.

(*) La Direction nationale d’intervention domaniale (DNID) évalue à 22 % du stock immobilier total disponible (soit plus de 5 500 immeubles en 2022) les immeubles en succession vacante, parfois à l’abandon depuis de nombreuses années.