par CSM IMMOBILIER La Cour de cassation vient de rappeler le principe selon lequel : le forfait de charges prévu dans un bail ne peut jamais faire l’objet d’une régularisation.
Rappelons que la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet le recours au forfait de charges uniquement en cas de :
- location meublée (article 25-10),
- colocation (article 8-1).
Dans ces deux hypothèses, le bailleur peut substituer au mécanisme classique de provisions avec régularisation annuelle, un forfait contractuel.
Ce forfait doit :
- être fixé en fonction des montants exigibles au titre des charges récupérables
- ne pas être manifestement disproportionné par rapport aux charges dont le locataire se serait acquitté s’il avait versé des provisions faisant l’objet d’une régularisation annuelle.
Il est expressément prévu que le forfait de charges ne peut pas donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Cependant, il peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal, en fonction de la variation de l’indice IRL.
Ces dispositions sont d’ordre public et il n’est donc pas possible d’y déroger.
C’est ce principe qu’à rappeler la Cour de cassation le 12 février 2026. Dans cette affaire, le bail portait sur une chambre meublée située dans un logement faisant l’objet d’une colocation à baux multiples et le bailleur réclamait la régularisation du forfait mensuel prévu contractuellement.
Sans surprise, la Haute juridiction rejette cette demande et rappelle que la stipulation d’un forfait fait obstacle à toute demande de régularisation, indépendamment du niveau réel des charges supportées.
Attention, toute clause prévoyant un forfait de charges, hors colocation ou location meublée, serait considérée nulle.
A NOTER : en cours de bail, le forfait de charges présente un caractère définitif. Il découle que :
- aucune régularisation (à la hausse ou à la baisse) n’est possible,
- aucun complément ne peut être réclamé au locataire.
Seule exception : le forfait peut être révisé chaque année, dans les mêmes conditions que le loyer, selon la variation de l’indice de référence des loyers (IRL).